Auditul tehnic realizat de Home Planning ajută asociațiile de proprietari din ansamblurile rezidențiale noi să verifice documentația tehnică, cartea tehnică a construcției și defectele apărute înainte de recepția finală.
Achiziția unei locuințe într-un ansamblu rezidențial nou nu se rezumă la suprafața utilă, compartimentare, finisaje și loc de parcare. În realitate, proprietarii cumpără și o parte dintr-un proiect tehnic: structură, instalații, izolații, spații comune, terase, subsoluri, parcări, locuri de joacă, circulații, fațade și toate elementele care fac ca imobilul să fie sigur, funcțional și confortabil pe termen lung.
În acest context, auditul tehnic al ansamblurilor rezidențiale noi devine una dintre cele mai importante măsuri pe care o asociație de proprietari le poate lua înainte de ieșirea clădirii din perioada de garanție. Home Planning, firmă specializată în inspecții tehnice imobiliare, audit tehnic, verificarea cărții tehnice și consultanță în construcții, propune o abordare clară: problemele trebuie identificate, documentate și notificate la timp, astfel încât remedierile care țin de execuție sau de neconformități să fie solicitate dezvoltatorului înainte ca acestea să ajungă să fie plătite din fondurile proprietarilor. Serviciul de audit tehnic al Home Planning include verificarea cărții tehnice, corelarea documentației cu proiectul tehnic, inspecția spațiilor comune și suport pentru recepția finală.
Reprezentantul Home Planning explică această diferență printr-o formulare simplă: „Proprietarii nu cumpără doar un apartament cu patru pereți. Ei cumpără un proiect. Cumpără siguranță, protecție la zgomot, izolare termică, protecție împotriva infiltrațiilor, spații comune funcționale și locuri de joacă conforme. Aceste elemente trebuie să fie asigurate de dezvoltator prin proiectare și execuție corectă, nu plătite ulterior tot de proprietarii care au achitat deja pentru ele.”
Afirmația are o bază tehnică și legală importantă. Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții stabilește cerințele fundamentale aplicabile construcțiilor, printre care rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, siguranța în exploatare, protecția împotriva zgomotului, economia de energie și izolarea termică. Aceste cerințe nu sunt elemente opționale sau simple promisiuni de marketing. Ele fac parte din calitatea construcției și trebuie urmărite pe întreaga durată de existență a imobilului.
Pentru asociațiile de proprietari, momentul critic apare la finalul perioadei de garanție. Potrivit Regulamentului privind recepția construcțiilor, recepția finală este organizată de proprietar, iar în cazul condominiilor rolul revine asociației de proprietari. Comisia de recepție finală verifică procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, referatul privind urmărirea comportării în exploatare pe perioada de garanție, cartea tehnică a construcției completată și remedierile efectuate ca urmare a viciilor ascunse constatate în garanție.
Cu alte cuvinte, recepția finală nu ar trebui tratată ca o simplă formalitate. Este momentul în care asociația poate centraliza problemele apărute în exploatare, poate verifica dacă documentația este completă și poate solicita remedieri. Dacă deficiențele nu sunt documentate tehnic, există riscul ca, după expirarea garanției, costurile să fie transferate practic către proprietari, prin fondul de reparații al asociației.
Auditul tehnic realizat de Home Planning urmărește tocmai această etapă sensibilă. Verificarea poate include analiza cărții tehnice a construcției, verificarea jurnalului evenimentelor, analiza documentelor de recepție, identificarea neconcordanțelor dintre proiect și execuție, inspecția subsolurilor, teraselor, fațadelor, casei scării, instalațiilor comune, hidroizolațiilor, zonelor cu infiltrații și spațiilor exterioare. Raportul rezultat documentează fotografic problemele identificate, le structurează pe specialități și zone ale imobilului și formulează recomandări tehnice pentru remediere.
Un avantaj major al acestui tip de audit este că oferă asociației un instrument obiectiv în dialogul cu dezvoltatorul. În locul unor reclamații generale de tipul „avem infiltrații”, „se aude zgomot”, „nu funcționează corect instalațiile” sau „sunt probleme în subsol”, asociația poate prezenta un raport tehnic cu observații, fotografii, localizare exactă, explicații și prioritizare. Această diferență contează semnificativ în orice discuție privind remedierea defectelor în perioada de garanție.
Ce presupune un proiect pentru o spălătorie auto cu 3 boxe și care sunt etapele de realizare
Prețul pe m² al manoperei pentru acoperiș: ce factori influențează costul final
Scurgerea pentru acoperiș: cum o dimensionezi corect în funcție de suprafața acoperită și tipul învelitorii
Cartea tehnică a construcției este un alt punct esențial. Conform normelor de întocmire, aceasta cuprinde documente privind proiectarea, execuția, recepția, exploatarea, întreținerea, repararea și urmărirea în timp a construcției. Documentația este organizată pe capitole: proiectare, execuție, recepție și exploatare/urmărire în timp. O carte tehnică incompletă poate crea dificultăți majore pentru asociație: lipsa proceselor-verbale de lucrări ascunse, lipsa certificatelor de calitate, lipsa planurilor conforme sau lipsa documentelor privind instalațiile poate îngreuna remedierea problemelor, lucrările ulterioare sau formularea unor solicitări către dezvoltator.
În plus, urmărirea comportării în exploatare nu este o opțiune administrativă. Normativul P 130-2025 prevede că urmărirea curentă se efectuează la intervalele stabilite în instrucțiuni, dar nu mai rar de o dată pe an, iar rapoartele întocmite se menționează în jurnalul evenimentelor și se includ în cartea tehnică a construcției. În cazul asociațiilor de proprietari, Legea nr. 196/2018 prevede că membrii comitetului executiv au atribuția de a asigura urmărirea comportării în timp a construcției pe toată durata de existență a acesteia.
Prin urmare, un audit tehnic făcut la timp nu este doar o măsură de protecție financiară, ci și o formă de administrare responsabilă a imobilului. Președintele asociației și comitetul executiv pot demonstra că au acționat în interesul proprietarilor, că au verificat starea reală a clădirii și că au încercat să recupereze sau să remedieze deficiențele care țin de garanția construcției.
Un alt aspect important este rolul autorităților. Atribuțiile de control de stat în domeniul calității în construcții revin Inspectoratului de Stat în Construcții, instituție care exercită controlul de stat în domeniul construcțiilor. Totuși, pentru asociații, primul pas practic rămâne organizarea internă: colectarea sesizărilor de la proprietari, verificarea documentelor, realizarea unui audit tehnic independent și notificarea dezvoltatorului pe baza constatărilor documentate.
În multe ansambluri rezidențiale noi, defectele nu apar toate imediat după mutare. Infiltrațiile pot deveni vizibile după primele ploi importante, problemele de hidroizolație pot apărea în timp, deficiențele de termoizolare se observă în sezonul rece, iar problemele instalațiilor comune se manifestă odată cu exploatarea efectivă a clădirii. Tocmai de aceea, perioada de garanție trebuie folosită activ, nu așteptată pasiv.
Home Planning se poziționează ca un partener tehnic pentru asociațiile de proprietari care vor să își protejeze investiția. Prin verificări documentare și inspecții în teren, compania ajută la clarificarea situației reale a imobilului și la transformarea problemelor semnalate de locatari în constatări tehnice coerente. Pentru proprietari, beneficiul este direct: șanse mai mari ca deficiențele reale să fie remediate înainte ca acestea să devină cheltuieli comune.
Într-o piață rezidențială în care prețurile locuințelor au crescut, iar costurile de reparații sunt tot mai mari, auditul tehnic al ansamblurilor noi ar trebui tratat ca o etapă firească de protecție a proprietarilor. Un bloc nou nu trebuie evaluat doar după holul de intrare, finisajele vizibile sau randările din broșura de vânzare. Calitatea reală stă în documente, în execuție, în detalii tehnice și în modul în care construcția se comportă după darea în folosință.
Pentru asociațiile de proprietari, mesajul este simplu: înainte de expirarea garanției, verificați. Verificați cartea tehnică, verificați spațiile comune, verificați infiltrațiile, instalațiile, terasele, subsolurile, fațadele și toate elementele care aparțin proprietății comune. Un raport tehnic realizat la timp poate face diferența între remedieri suportate de partea responsabilă și reparații plătite ulterior din banii proprietarilor.
Curierulnational.ro
Observatornews.ro
Povesteacasei.ro
moneybuzz.ro